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冯赛琪（实习）

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“经过多年改革开放的发展，金融市场形成了庞大的存量资产，不动产构成了其中非常重要的部分。”全国政协委员、上海高级金融学院执行理事屠光绍认为，“怎样搞活这些存量资产，让资产发挥更大的作用，是金融体系的一个重要任务。”

10月28日，在“中国不动产金融峰会”上，屠光绍以“不动产金融与存量资产调整”为题作开幕演讲，分别从社会融资体系变动的新要求、金融市场体系建设的新任务、金融服务“域态”的新发展，对新发展阶段金融如何服务实体经济多个方面作剖析。

他表示，要让作为一种要素的不动产流动起来，需要通过发展直接融资和资本市场来对接。通过这样的对接，既有利于改善融资体系和结构，扩展整个金融市场的功能，同时也能更好地提高不动产存量资产的效率。

此外，他还提到，REITs（不动产投资信托基金）等资产证券化产品工具对盘活存量资产有重要推动作用。即使是优质资金和资本，也是需要流动的，不能让它们沉淀。可以通过REITs的设计，通过资产证券化产品工具的设计，以及资本市场功能的完善，吸引更多的投资，让更多社会公众参与优质资产的持有。

晨曦控股副总裁阮晓俊认为，地产不良资产是个需要多种能力和资源整合的复杂业务，覆盖地产、金融、财税和法律多个专业领域。他坦言，地产不良投资，在传统观念里属于“秃鹫基金”投资范畴，略显凶残与不友好，容易与利益相关方形成对立而增加化解障碍。

他同时表示，不良资产是个相对的概念，对不同人在不同场景下的意义可能是截然相反的，风险或收益，取决于面对者的处境、资源和能力边界。不良资产本身是个市场的中性现象，需要用中性的视角理性、谨慎对待。

合生创展集团联席总裁罗毓臻认为，成熟的持有型物业在市场里有几个特征，一是专业性很强，持有人、资产管理人、基金管理人、物业管理、融资人、开发人等都非常专业，不同的人扮演不同的角色。

二是在比较成熟的持有型物业市场中，肯定避免不了与资本市场挂钩，不管是金融产品，如CMBS和REITs，或者是其他的一些资本工具，目前中国市场也在往这个方向走。

另外，从一个市场比较成熟的角度来讲，基本上年度的租金回报率跟市场要求的回报是相挂钩的。但现在租金年度回报率被压缩，“主要是因为到今时今日，很多人还认为物业的价值会往上升，所以为什么一些办公楼或者商场的交易，可以用四点多、三点多的租金年度回报率来进行交易，也就是说买者认为租多少钱不重要，5年后可以翻一倍卖掉，才赚钱。”

罗毓臻表示，现在来看，持有型物业的产值和租金出现了倒挂，往前走会出现两种情况，一是价值往下掉，二是租金猛涨。“希望随着市场的成熟，会有更多的国内投资者以股权的形式去投资，而不是以债的形式。”

REITs是会议的一个热点话题。旭辉控股CEO、晨曦控股董事长林峰表示，国内首批面市的9只REITs产品市场表现积极稳健，为处在压力与挑战下的地产企业与相关机构带来了曙光。